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老旧小区微改造激活大市场

Year:2020 Issue:7

Column: 时政

Author: 文|《中国报道》记者 陈珂

Release Date:2020-07-05

Page: 58,59

Full Text:  

不同于传统的投资项目,老旧小区改造项目投资往往周期短、边际效应和乘数效应明显,能够激发市场潜力,挖掘新的经济增长点。

5月2日,江苏省海安高新区新桥社区的老旧小区泰华新村内刚刚完工的加装电梯。

5月2日,江苏省海安高新区新桥社区的老旧小区泰华新村内刚刚完工的加装电梯。

斑驳的楼面外墙统一着色,杂乱的天线被收拢齐整,深浅不一的路面也变得平坦,木质长廊和健身步道等生活设施一应俱全……改造完成已有一年的北京市朝阳区劲松北社区正以全新面貌与居民见面。

作为城市更新的重要一环,老旧小区改造承载着群众的期盼,被视为重大的民生工程和发展工程:2015年12月,中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造;2017年底,住建部宣布在厦门、广州等15个城市启动改造试点,并于2018年正式实施,共改造小区106个,惠及5.9万户居民;2019年,我国各地改造城镇老旧小区1.9万个、352万户居民受益。

老旧小区改造在今年仍然备受关注,并被再次写入政府工作报告。政府工作报告指出,明确2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。据《中国报道》记者统计,截至6月29日,已有24个省份公布了2020年老旧小区改造计划。

多方开源解决资金难题

老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。与旧城改造和棚改不同,老旧小区改造较少涉及大拆大建,改造内容主要分为三类。一是保基本的配套设施。水、电、气、路等市政基础设施的维修完善,还有垃圾分类设施的配套;有条件的可加装电梯。二是提升类的基础设施。包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容。包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。

“改造的目的在于完善基础设施、增加服务水平、提升居民居住水平。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与管理学院教授赵秀池在接受《中国报道》记者采访时说,老旧小区改造绝非“刷刷墙”这么简单,而是要有科学规划,动员社会多方力量协助实现居民居住环境和生活质量的双重提升。

从近些年开展的试点改造任务及各地反馈来看,资金是老旧小区改造过程中最难解决的问题。“以前各类改造之所以容易推进,和政府提供财政支持不无关系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国报道》记者分析说,受新冠肺炎疫情影响,我国今年财政收支矛盾突出,如期推行老旧小区改造就要在改造资金上开源节流。

劲松北社区打造的“劲松模式”值得借鉴。《中国报道》记者了解到,劲松北社区作为老旧小区改造试点,从设计规划到施工改造,再从改建验收到后期物业管理,成功引入3000万元社会资本进入改造全程,成为北京首例引入社会力量参与老旧小区改造的典型案例。

“‘劲松模式’证明,老旧小区的改造资金可以由物业、企业、政府和业主共同承担。”严跃进进一步分析说,物业可依赖积累的物业维修基金,企业可借助开发商和装修装饰等相关企业的投资,政府负责发放各类财政补贴,业主则可以依赖个人资金、住房公积金和商业银行贷款等。“但短期看,政府补贴更有可能在试点项目上发挥较大作用。”

“从经验来看,政府资金应重点支持基本类改造。对加装电梯、停车设施、改造后建立物业服务等,居民可适当出资,各方需达成一致。”4月16日,住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上指出。

在赵秀池看来,引入社会资本时,应注重社会资本的实力以及后期的可持续运营能力,最好把改造方案的设计和实施与后期运营结合起来进行。“通过改造提升,可以引入物业服务、托老所、幼儿园、餐厅、停车场等有收益项目的运营,以增加社会资本的收入,从而减少居民的出资占比和对财政资金的过度依赖。”

突出民生导向,激发市场潜力

“目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版,跟以前工作有相同的地方,但是更加综合和全面。”黄艳指出。

受访专家认为,今年推动老旧小区改造能在一定程度上对冲新冠肺炎疫情带来的影响。

4月17日,中共中央政治局召开会议,首次在“六稳”基础上提出了“六保”,即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。在赵秀池看来,积极推行老旧小区改造是落实“六稳”“六保”的其中一个抓手。

“老旧小区改造本身就是解决民生问题,提升居民的居住水平,改善居民的居住环境,即保基本民生;通过物业服务、停车场、养老所、托幼所、餐厅等的配建,可以增加就业,即保居民就业;老旧小区规模比较大,为更多市场主体提供了经营场所,即保市场主体。”赵秀池同时表示,老旧小区改造也能对稳就业、稳投资、稳预期等起到应有作用。

“稳投资突出民生导向,老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程,是稳投资的重要组成部分。”严跃进向《中国报道》记者分析说。

根据住建部公布的摸底数据显示,全国待改造城镇老旧小区约17万个,涉及居民上亿人。国务院参事仇保兴也撰文指出,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

不同于传统的投资项目,老旧小区改造项目投资往往周期短、边际效应和乘数效应明显,能够激发市场潜力,挖掘新的经济增长点。

“建材、电梯、餐饮、养老、托幼、停车、物业服务、家居装饰等方面的需求会在改造过程中体现出来,相应的这些行业将面临更多受益和机遇。”赵秀池认为,今年的老旧小区改造任务是去年的将近一倍,与此相关的不少行业将会迎来利好。

严跃进认为,老旧小区改造对于刺激二手房交易也能起到一定作用。他分析说,老旧小区改造本身体现了对存量市场和存量物业的改造,对楼市发展有积极作用,如物业增值能够在客观上推动房价上涨和房租上涨。“但类似的推动效果是合理的也是能被消费者接受的,最核心的原因是小区的整体环境和居住条件得到了改善。”

责任编辑:陈珂

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